Адрес:
Наш адрес: 690062
гор. Владивосток, пер. Днепровский, стр. 5/1
График работы:
пн-пт: 09:00 - 18:30
сб: 09:30 - 16:00
вс: по записи
Юридические Услуги

Новости

ВС подтвердил необязательность нотариального заверения купли-продажи участков из бывших сельхозземель
Назад
ВС подтвердил необязательность нотариального заверения купли-продажи участков из бывших сельхозземель

По мнению одного из адвокатов, правовую позицию ВС по данному вопросу вряд ли стоит считать прецедентной, однако исключение излишних требований к форме подобных сделок в любом случае важно для граждан. Второй адвокат отметил, что Верховный Суд устранил противоречивые подходы судов к оформлению сделок с земельными долями.

19 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 304-КГ18-22555 по делу № А70-13041/2017 по кассационной жалобе общества на решения нижестоящих арбитражных судов, признавших правомерным приостановление Росреестром регистрации прав на земельные доли в связи с несоблюдением нотариальной формы удостоверения сделки.

Как указано в определении, в 1997 г. гражданину была предоставлена земельная доля из фонда сельхозугодий. Общим собранием участников долевой собственности их земельные доли были объединены в общую долевую собственность, с выделением гражданину доли в праве на участок.

Впоследствии гражданин продал свою долю ООО «Ресурс» и подал договор купли-продажи на регистрацию в региональное управление Росреестра. Однако Управление приостановило регистрацию в связи с несоблюдением нотариальной формы удостоверения сделки на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости. Общество оспорило приостановление регистрации прав в арбитражном суде, однако получило отказ в удовлетворении иска в трех инстанциях.

В обоснование своей позиции суды указали, что в силу ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. При этом они исходили из того, что гражданин продал юрлицу не земельную долю, а долю в праве общей долевой собственности.

Рассмотрев жалобу, Верховный Суд указал, что нижестоящие суды не учли, что ни ГК РФ, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на участки из земель сельхозназначения, подпадающие под действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, отмечается в определении, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на участок из земель указанной категории, предоставленный в порядке приватизации сельхозугодий, такие сделки необязательно удостоверять у нотариуса. «Сославшись на отсутствие на момент разрешения спора соответствующего толкования норм права, касающихся государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, и практики их применения, суд округа не учел, что приведенные выше законоположения существовали на момент рассмотрения спора и отсутствие их толкования не может являться основанием для их неприменения», – сообщается в документе.

В результате ВС отменил процессуальные решения по данному делу и направил его на пересмотр в первую инстанцию.

Комментируя «АГ» позицию высшей судебной инстанции, адвокат АБ «Синум АДВ» Никита Глушков отметил, что Суд подтвердил позицию, ранее закрепленную в Определении от 26 сентября 2018 г. по делу № 14-КГ18-14. «ВС устранил противоположные подходы к оформлению сделок с земельными долями», – подчеркнул он.

Эксперт добавил, что на практике, если право на земельную долю возникло в результате приватизации, то сделка по ее отчуждению может совершаться в простой письменной форме, а если доля является приобретенной в рамках оборотоспособности, определенной Законом о госрегистрации недвижимости, она подлежит заключению в нотариальной форме (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2017 г., постановление АС Поволжского округа от 19 сентября 2017 г. по делу № А12-3285/2017).

По мнению Никиты Глушкова, такой двойственный подход ставил собственников земельных долей в неравные условия, нарушая тем самым принцип равенства участников гражданского оборота – теперь ВС высказал по этой ситуации свою четкую позицию.

Адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк отметил, что на необязательность нотариальной формы сделки с таким объектом указывало Минэкономразвития в письме от 19 апреля 2017 г. № ОГ-Д23-4562. «Хотя это письмо, как и в целом правовые позиции органов исполнительной власти, не является нормативным правовым актом, его следует воспринимать как суждение наиболее авторитетной в этой сфере государственной структуры, в чьем непосредственном подчинении находится Росреестр», – пояснил он.

Что касается судебной практики, эксперт упомянул аналогичные выводы ВС, выраженные в Определении № 14-КГ-18-14, при этом добавив, что нижестоящие суды в ряде случаев придерживались такой же позиции – например, в постановленииДвадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2017 г. по делу № А54-7742/2016.

По мнению Дмитрия Лесняка, комментируемое определение вряд ли стоит считать прецедентным – оно, скорее, исправило рядовую судебную ошибку на фоне относительно сложившейся практики. Однако, добавил он, исключение излишних требований к форме подобных сделок в любом случае важно для граждан. «В указанном письме Минэкономразвития подчеркивало, что неопределенность с формой таких сделок не просто является проблемой, а порождает социальную напряженность, особенно в аграрных районах страны», – резюмировал адвокат.

В заключение он добавил, что неприменение нотариальной формы для таких сделок не может повлечь злоупотребления или как-то дестабилизировать хозяйственный оборот, поскольку деятельность Росреестра по госрегистрации прав в любом случае предполагает необходимость правовой экспертизы и проверки законности сделки.

Алексей Барановский

Страховая компания снижает оценку ущерба или вовсе отказывается платить? Выход есть!

В большинстве случаев отказ или занижение выплат по ОСАГО и КАСКО неправомерны. Благодаря независимой экспертизе и помощи юриста Вы сможете выйграть спор со страховой компанией в 98% случаев.

Отзывы наших клиентов
Василий 19.06.16
Хочу поблагодарить Вас за выигранный процесс - земельный спор. Ситуация возникла, при покупке дачного участка с. Кировка. Была очень запутанная, и как не странно, право собственности было практически утеряно, но благодаря профессионализму и компетентности юристов коллегии адвокатов - справедливость осталась на моей стороне! Еще раз спасибо!
Светлана 12.08.16
Хочу сказать огромное спасибо вашей команде! На меня незаконно было заведено уголовное дело и обвинили в совершении особо тяжкого экономического преступления. Но благодаря грамотно выстроенной позиции адвоката, при осуществлении взятых на себя обязательств дело приняло затяжной характер и до суда дело так и не дошло! Дело было полностью "развалено" и все обвинения были сняты. На данный момент взыскивается очень крупная сумма с Министерства Финансов РФ в мою пользу, за незаконное уголовное преследование. Спасибо!
Любовь 08.10.16
Нечестный юрист, предпринял попытку взыскать с меня денежные средства через суд, по несоответствующей действительности распечатке сообщений. Юристы данной коллегии адвокатов, помогли мне решить данную проблему. Они раскрыли обман и доказали мою непричастность. А с самого юриста, взысканы денежные средства в качестве оплаты услуг представителя.
Адрес:
Наш адрес: 690062
гор. Владивосток, пер. Днепровский, стр. 5/1