Адрес:
Наш адрес: 690062
гор. Владивосток, пер. Днепровский, стр. 5/1
График работы:
пн-пт: 09:00 - 18:30
сб: 09:30 - 16:00
вс: по записи
Юридические Услуги

Новости

Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на год.
Назад
Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на год.

Эксперты «АГ» в целом позитивно оценили желание депутатов защитить права дольщиков, однако не менее единодушно отметили, что законопроект «сырой» и вызывает много правоприменительных вопросов.

21 марта в Госдуму внесен проект изменений в Закон об участии в долевом строительстве (№ 671887-7). Как указано в пояснительной записке, проект призван решить актуальную для большинства субъектов РФ проблему неисполнения застройщиками договорных обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства по передаче им жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. При этом невозможность продолжения строительства, как правило, всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств.

Так, ст. 6 Закона предлагается дополнить ч. 4 и 5, предусматривающими обязанность застройщика в случае нарушения установленного ДДУ срока передачи объекта более чем на год обратиться к участникам долевого строительства с предложением о создании жилищно-строительного кооператива и передаче ему имущества и обязательств. Об этом предложении застройщик будет обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ по госконтролю в области долевого строительства многоквартирных домов, а Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. В случае невыполнения указанного требования уполномоченный контрольный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации компании-застройщика.

Вводимой проектом ст. 6.1 о порядке передачи имущества и обязательств застройщика ЖСК дольщиков или иному специализированному потребительскому кооперативу предусмотрено создание института добровольной (а при отсутствии у застройщика желания или возможности – принудительной) передачи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и обязательств застройщика в пользу кооператива. При этом такая передача допускается, если участок принадлежит застройщику на праве собственности или ином имущественном праве.

Там же указано, что ЖСК дольщиков создается в течение двух месяцев с даты проведения собрания участников долевого строительства, которые простым большинством голосов приняли решение о передаче имущества и обязательств застройщика кооперативу. Соответствующий договор должен быть заключен в течение трех месяцев после этого и должен включать обязательства застройщика по передаче кооперативу разрешения на строительство, проектной документации, прав на ее использование, а также всех денежных средств с его банковского счета.

Комментируя «АГ» законопроект, эксперты высказали ряд замечаний.

Так, директор юридического бюро FACTUM Оксана Труфанова полагает, что проект уравняет риски дольщиков и застройщиков: «В нынешней редакции Закона об участии в долевом строительстве рискует только дольщик, а в предлагаемой – рискуют все, но у дольщиков будет хоть какая-то гарантия сохранения вложенных средств. Сейчас Законом предусмотрено, что только в случаях задержки со сдачей жилья застройщик обязан уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки сдачи. Теперь предлагается жесткий срок в 1 год, после которого для застройщика наступают серьезные последствия».

Однако, по мнению эксперта, регламент деятельности кооперативов дольщиков неясен. «Не “передерутся” ли дольщики между собой при создании кооператива, и не появятся ли новые риски, связанные с деятельностью таких кооперативов по недострою? Что делать, если дольщики воспользуются правом расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком сроков сдачи объекта, – с кем в таком случае организация будет делить переданные активы? Вопросов пока что больше, чем ответов», – резюмировала она, добавив, что проект, на ее взгляд, требует существенной доработки.

Директор КА «Презумпция», адвокат Филипп Шишов считает: разработчики проекта исходили из того, что обманутые дольщики или дольщики, чьи застройщики разорились по объективным причинам, не могут получить права на недостроенные квартиры без обращения в суд. «Соответствующая судебная и арбитражная процедура зачастую затягивается на годы, – пояснил он. – Законопроект предлагает упростить ее: автоматически создается ЖСК, автоматически ему передаются в собственность земля и недостроенный объект недвижимости».

В то же время адвокат обратил внимание на «недосказанность» проекта. «Главный вопрос – как это будет работать на практике? А если собственники не захотят создавать ЖСК? Создание кооператива, в том числе ЖСК, – это договор. А обязанность лиц заключить договор не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных ст. 421 ГК РФ или специальным законом. Кроме того, что будет, если не все дольщики захотят быть членами ЖСК?» – высказался Филипп Шишов.

Эксперт отметил и другие обстоятельства, указывающие, что документ в представленном виде достаточно сырой: «Например, проектом предлагается передача недостроенного объекта в собственность ЖСК. Но тогда необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, которая прямо указывает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости».

Адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк назвал предлагаемые новеллы «специфическим механизмом обеспечения обязательств», при этом достаточно спорным. С его точки зрения, процедура внесудебной передачи застройщиком имущества и обязательств представляется рискованной и для самих участников строительства.

Во-первых, пояснил он, отсутствие судебного контроля не гарантирует правильность учета участников долевого строительства, что влияет на кворум при создании кооператива и избрании его руководящих органов. Во-вторых, согласно Закону об участии в долевом строительстве, в отличие от ст. 201.1 Закона о банкротстве, под участниками долевого строительства понимаются как граждане, так и юридические лица. «На практике распространенный способ продажи строящегося жилья – реализация основного объема прав требования юридическим лицам (как правило, аффилированным), которые в свою очередь заключают с непосредственными потребителями договоры цессии по договорным ценам. В такой ситуации организация – владелец основного объема прав требования как раз и получит значительный процент голосов в органе управления создаваемого кооператива», – полагает эксперт.

В-третьих, добавил он, если передачу участка, находящегося в собственности застройщика, еще можно себе представить, то передача права аренды на участок напрямую затрагивает интересы арендодателя, и в отсутствие судебной (или иной регламентированной законом) процедуры такая уступка без согласия арендодателя ничтожна (п. 2 ст. 391 ГК). «Наконец, проект не учитывает степень готовности объекта незавершенного строительства: застройщику в принципе ничто не мешает провести минимум работ, после чего “скинуть” объект кооперативу (независимому или аффилированному) вместе с долгами, после чего дольщики вынуждены будут достраивать его за счет взносов в кооператив», – подчеркнул адвокат.

Дмитрий Лесняк убежден, что именно во избежание подобных злоупотреблений законодательством о банкротстве предусмотрена специальная процедура передачи объекта кооперативу, которая включает предварительное определение круга участников строительства, объема активов и обязательств застройщика и определение возможности передачи объекта, в том числе с учетом степени его готовности. При этом, отметил он, стоимость объекта должна быть соразмерной объему требований дольщиков.

В связи с этим эксперт предложил вместо столь радикальной, по его мнению, процедуры установить административную ответственность за нарушение ч. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве (запрет уступки гражданину прав требования по договору, заключенному с застройщиком – юридическим лицом или ИП, связанному с инвестиционной деятельностью. Сегодня это массовая практика). «То же касается и предварительного договора купли-продажи, когда участник строительства – юрлицо обязуется передать гражданину жилое помещение по факту строительства дома», – добавил он.

Кроме того, Дмитрий Лесняк указал, что поскольку речь идет о нарушении срока передачи объекта, то оптимальным было бы установление минимального порога для снижения неустойки, присуждаемой гражданину-потребителю. «Размеры таких неустоек определяются судами произвольно, и во многих случаях присужденная сумма оказывается в десятки раз ниже начисленной в соответствии с законом. То есть в период просрочки у участника строительства нет определенности по поводу возможности получения компенсации, а у застройщика отсутствует стимул не только придерживаться договорных сроков, но и хотя бы извещать об их переносе и причинах задержки сдачи объекта», – подытожил он.

Алексей Барановский

Страховая компания снижает оценку ущерба или вовсе отказывается платить? Выход есть!

В большинстве случаев отказ или занижение выплат по ОСАГО и КАСКО неправомерны. Благодаря независимой экспертизе и помощи юриста Вы сможете выйграть спор со страховой компанией в 98% случаев.

Отзывы наших клиентов
Василий 19.06.16
Хочу поблагодарить Вас за выигранный процесс - земельный спор. Ситуация возникла, при покупке дачного участка с. Кировка. Была очень запутанная, и как не странно, право собственности было практически утеряно, но благодаря профессионализму и компетентности юристов коллегии адвокатов - справедливость осталась на моей стороне! Еще раз спасибо!
Светлана 12.08.16
Хочу сказать огромное спасибо вашей команде! На меня незаконно было заведено уголовное дело и обвинили в совершении особо тяжкого экономического преступления. Но благодаря грамотно выстроенной позиции адвоката, при осуществлении взятых на себя обязательств дело приняло затяжной характер и до суда дело так и не дошло! Дело было полностью "развалено" и все обвинения были сняты. На данный момент взыскивается очень крупная сумма с Министерства Финансов РФ в мою пользу, за незаконное уголовное преследование. Спасибо!
Любовь 08.10.16
Нечестный юрист, предпринял попытку взыскать с меня денежные средства через суд, по несоответствующей действительности распечатке сообщений. Юристы данной коллегии адвокатов, помогли мне решить данную проблему. Они раскрыли обман и доказали мою непричастность. А с самого юриста, взысканы денежные средства в качестве оплаты услуг представителя.
Адрес:
Наш адрес: 690062
гор. Владивосток, пер. Днепровский, стр. 5/1